Focus Valuation IRED
Die Bewertung ("valuation") integrierter Immobilienentwicklungen ("integrated real estate developments") erweist sich als sehr komplex, da neben finanzwirtschaftlichen Kriterien (Rentabilitäten, Risiken und Liquidität) auch nicht monetäre Ziele und Kriterien der beteiligten Akteure berücksichtigt werden sollen. Die Umsetzung eines vollumfänglichen "Triple Bottomline (TBL)"-Ansatzes erfordert dann aber komplexe, mehrdimensionale Bewertungsmethoden für die Immobilienentwicklungen aber auch Stadtentwicklungsprojekte. Die modelltheoretische Ableitung und Anwendung dieser Bewertungsmethoden integrierter Immobilienentwicklungen bildet ein Schwerpunkt der Forschungstätigkeit des Lehrstuhls Immobilienentwicklung der TU Dortmund. Einen Ausschnitt zu diesem Forschungsschwerpunkt geben exemplarisch die folgenden Projekte, Publikationen und Analyse:
Projekt Controllingmethoden für ein nachhaltiges Gewerbeflächenmanagement
Der Lehrstuhl Immobilienentwicklung hat ein Forschungszentrum zum „Nachhaltigen Gewerbeflächenmanagement“ etabliert. Ziel war und ist es, ein Controlling- bzw. Managementsystem zur Steuerung einer nachhaltigen Gewerbeflächenentwicklung für kleinere Kommunen unter Berücksichtigung der sich ändernden (sozio-) demografischen, ökologischen und ökonomischen Rahmenbedingungen zu entwickeln. Kommunale Entscheidungen zur Etablierung einer nachhaltigen Gewerbeflächenentwicklung sollen in diesem System im Sinne eines Regelkreises von der ex-ante-Planung (inklusive Bestandsaufnahme) bis hinein in die ex-post-Evaluation bzw. eines Monitorings reichen. Der Forschungsansatz zielt auf eine Verstetigung eines auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Entwicklungsprozesses ab. Diesem kommunalen Grundsatz, welcher indikatorenbasiert erfolgen soll, entsprechen das Leitbild und der Forschungsansatz des Lehrstuhls Immobilienentwicklung. Die Forschungsidee gliedert sich in die Phasen der Planung (Bestandsanalyse und Strategiefindung), der Entscheidung, der Realisation und der Kontrolle (Evaluation der Umsetzung) im Bereich der Gewerbeflächenentwicklung. Die einzelnen Bausteine können wie folgt skizziert werden:
- Umfassende Bestandsanalyse (Gewerbeflächennachfrage und –angebot, Bedarfs- und Entwicklungsperspektive)
- Performance-Benchmarking der Wirtschafts- und Gewerbeflächenentwicklung
- aufbauend auf einer SWOT-Analyse: Ableitung von Strategien, eines Leitbilds oder möglicher Zielgrößen
- Identifizierung beeinflussbarer Stellgrößen und Abgleich mit kommunalen Handlungsmaßnahmen
- Neutrale, interessensfreie Bewertung der Handlungsoptionen (quantitativ und qualitativ) im Rahmen der kommunalen Gewerbeflächenpolitik (dynamische DCF-Verfahren und/oder statische Residualwerte und Baulandkalkulationen ggf. Erweiterung zu Kosten-Nutzen-Analysen (CBA) für die quantitative Bewertung sowie Nutzwert-, Kostenwirksamkeitsanalysen (ggf. in umfassender Form Sustainability Balanced Scorecards) zur qualitativen Bewertung
- Überprüfung der Notwendigkeit und Möglichkeit zur Verknüpfung in zeitlicher und inhaltlicher Form zu weiteren planerischen Steuerungssystemen (Wohnflächenmanagement, Regionalplanung o.Ä.)
- Überprüfung der internen Wirtschaftlichkeit sowie externer Nutzeneffekte konkreter Entwicklungsmaßnahmen (Steuern, Arbeitsplätze, ökonomische und ökologische Folgen)
- Untersuchung partizipativer Prozesssteuerungsansätze
Das Controlling- bzw. Managementsystem für Klein- und Mittelstädte wird zunächst am Beispiel der Stadt Lünen im Kreis Unna in der Praxis erprobt. Bislang liegen in der nordrhein-westfälischen großen Mittelstadt weder ein integriertes Stadtentwicklungskonzept noch ein Gewerbekonzept oder ähnliche strategische Konzepte mit einer klaren Ausrichtung auf Gewerbeimmobilien vor. Der Lehrstuhl Immobilienentwicklung wird die Stadt Lünen bei den Umsetzungsschritten zur Etablierung eines Gewerbeflächenmanagementsystems wissenschaftlich begleiten. Auf Basis der Forschungsergebnisse dieses Projekts lassen sich Möglichkeiten und Hemmnisse bei der Etablierung eines nachhaltigen Gewerbeflächenmanagements sowie die Übertragbarkeit auf Klein- und Mittelstädte überprüfen.